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李铁说:房地产市场正在下滑的判断是不正确的|财经新浪财经网

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  • 2019-05-20
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简介资料来源:公共财经杂志:在加快城市化的大趋势下,在大空间转移格局下,在城市更新改造的前提下,房地产市场还有很大的发展空间。认为目前对房地

    资料来源:公共财经杂志:在加快城市化的大趋势下,在大空间转移格局下,在城市更新改造的前提下,房地产市场还有很大的发展空间。认为目前对房地产市场下滑的判断是不正确的,自今年初出台一系列调控政策以来,我国房地产市场已经全面降温。有人预测,房地产市场将经历重大调整,有人认为,房地产市场已经达到顶峰,甚至出现了房地产长期下跌的声音。20世纪90年代,中国城市化政策的背景是当时的工业生产严重过剩。在当时,彩电、冰箱面临的产能过剩问题几乎与房地产面临的问题相同。历史上,房地产业的发展为城市的发展奠定了物质基础。中国城市和小城镇改革与发展心理学主任李铁在接受《财经》采访时说,在当前形势下,社会各界对房地产的讨论有所变化。但如果我们从城市化带来的人口空间迁移的背景出发,从另一个角度来探讨房地产业的发展,则可以得到一个新的认识,并为房地产业的未来发展提出新的思路。在现实生活中,人们更多地关注城市中心区,只考虑城市中心区的住房供求,而忽视了行政区域和中心区外的广阔空间。房地产市场饱和了吗?财经:目前,全国人均住房建设面积大幅度增加,达到40.8平方米。此外,根据剑桥大学的调查,中国家庭的平均居住面积超过120平方米,高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国家。据此认为,我国家庭住房面积已超过部分发达国家,房地产开发已趋于饱和。你同意这个说法吗?李铁:我有不同的看法。需要指出的是,中国的城市化潜力尚未得到充分释放。由于统计口径问题,城镇户籍居民的住房面积一直处于低迷状态。究其原因,主要是由于城镇居民人均住房面积在常住人口统计和户籍统计上存在差异。在常住口径下,城镇居民人均住房面积为36.6平方米,农村居民人均住房面积在常住口径下为45.8平方米,户籍口径下为33.2平方米。通过计算常住人口,可以看出城镇居民人均住房面积明显下降,农村居民人均住房面积增加。与此相反,户籍制度下城镇居民人均住房面积明显增加,而农村居民人均住房面积却明显下降。需要指出的是,未来城市人口增长对住房的需求潜力巨大。目前,中国的城市化率达到58.5%,城市人口达到8.13亿。财经:您刚才提到,未来城市人口增长的住房需求巨大。你能具体说明需求类型吗?这些需求会对房地产产生什么影响?李铁:首先,目前有2.8亿农业移民和7亿多城市移民,总计约3.5亿。他们肯定会在城镇拥有巨大的住房需求。其次,如果城市化率继续以每年1个百分点的速度增长,到2030年城市人口将达到约10亿,这意味着未来城市人口将增加约2亿。在他们从农村向城市转移的过程中,也会有大量的住房需求。显然,我们有将近5亿人进入城市生活和就业,这意味着房地产的发展还远远没有结束,还有很大的释放潜力。”《财经》:这些可以说是增量需求,对于现有的城市人口也有一些存量需求?铁莉:对股票的需求也很大。第一,城市住宅更新潜力巨大。英国建筑物的平均寿命是132年,美国74年,日本超过100年,而中国只有25-30年。在我国,不仅城市住宅的平均寿命较低,而且农村住宅的平均寿命也较低。这就意味着,今后城镇旧危房改造和农村住宅改造势在必行。因此,除了空间运动产生的需求外,建筑业和房地产业还必须承担住区更新改造的巨大任务。其次,消费升级对住房需求也有很大影响。根据城市化发展的国际法,城市核心区住宅改造的难度越来越大,容量越来越小,而郊区新建住宅更容易实施。同时,在人均收入水平大幅度提高的前提下,我们在大都市圈中心城区已经有了一套住房,需要在郊区再建一套住房,这已成为城市居民住房改善的刚性需求,这是我们长期调查的结论。20多年前,在巴黎的一个朋友告诉我,他在巴黎市中心有一栋六七十平方米的房子,但他必须在郊区有一栋更大的房子。这种现象在北京、上海、广州和深圳比较常见。因此,住宅郊区化已经成为一种趋势。有研究显示,北京五环外新建的商业住宅周转率达92.3%。在未来,郊区化将继续延伸。房地产空间将呈现从五环到六环再到七环的趋势,这也是我们应该关注的空间变量之一。《金融与经济学》:有很多人出于投资考虑而买房。李铁:住房的投资属性正在增强,这是另一个值得正视的现实。如果你有100万元的现金,你会选择存入银行,还是存入股票市场,还是买房?这是最清醒、最明智的选择。因为人民币可能贬值,那么如果把钱存进银行,钱肯定会变得一文不值;如果把钱投资到股票市场,股票市场就处于长期熊市,大多数人没有投资股票市场的意愿,依靠股票市场投资实现价值是不现实的。电子附加;如果投资住房呢?在城市化趋势下,城市基础设施投资和转型的增加表明土地正在升值。这种土地增值是积极合理的。应当指出,投资需求不是投机性需求,投机性需求受到购买和贷款的限制。现在说有大量的投机性住房需求已经不现实了。可以说,投资性住房是城镇居民消费的非常合理的选择。另一点是买房买地是中国的历史传统。不可否认,在中国,无论是城市还是农村,购买房地产都有着悠久的历史文化渊源。农村的年轻人结婚买房建房。城里的年轻人结婚了,他们的家庭为他们买房子。通过以上分析,可以看出,在加快城市化的大趋势下,在大空间转移格局下,在城市更新改造的前提下,房地产市场仍有很大的发展空间。因此,判断当前房地产市场是否正在下滑并不正确,而是暂时遇到了困难。如何理解房地产的现状:“财经”:房地产市场一直是“两天冰火”的现象。在一些地方,房价飞涨,而在一些地方,他们面临着巨大的库存削减压力。这种现象为什么存在?李铁:观察房地产市场的现状,人们往往只注重“火”,而忽视“冰”。所谓“火灾”是指大城市的一线城市和一些二线城市的房价迅速上涨。背后的真正原因是什么?不是因为房地产开发商提高了价格。首先,这些城市的优质公共服务资源远远高于原来的价值。第二,人均收入水平的提高支撑了房价的上涨。我们应该知道,全国14亿人口中大约有3亿人属于中等收入和高收入人口。这些人对居住空间必然有合理的要求,如选择高质量的公共服务、优越的生活环境等。因此,在大城市的核心区域,房价上涨是正常的。在北京四环路有40多家三级医院,如上海、广州和深圳。为什么房价上涨的地区没有解决住房供应问题?因为这些城市已经实施了人口控制政策。我曾经问过当地官员为什么他们不愿意建造更多的房屋。他们的回答是,如果建更多的房子,会有更多的人进来。如果这么多人进来,将会有很多财政补贴,甚至会降低城市原始登记人口的公共服务水平。这实际上是一个令人感兴趣的问题。正是由于这一问题,一线城市实行了严格的人口控制政策,特别是在北方,这些城市不愿为低收入和中等收入者提供住房,住房供应不足加剧了房价上涨的势头。被忽视的“冰”意味着,大多数三四线城市的房地产积压是明显的,问题非常严重。目前积压的房屋库存量与20世纪90年代家电库存量基本相同,中信建设投资证券、安信证券和北京师范大学预测房地产库存规模分别高达142亿平方米、98亿平方米和87亿平方米。要消化一些三四线城市的房地产库存,需要10年的时间。由于一些三、四线城市的住房供应过剩,导致房地产市场的供需失衡。这种失衡是由政府和市场共同驱动的,这加大了市场波动的影响。财经:根据城市化趋势,未来城乡住房供给格局将发生怎样的变化?李铁:虽然城镇存在闲置住房问题,但是比农村好多了。农民在城市工作,他们中的许多人和家人一起外出,所以农村的大部分房屋都是闲置的。一方面,城市住房供给急需增加,另一方面,农村住房大量闲置,这是我们面临的不合理的空间结构。因此,也意味着大量闲置的农村住房资源必须以一定的方式得到振兴。可以预见,未来城乡住房消费空间的变化将对全国住房市场产生深远的影响。十到二十年前,当农民外出挣钱时,他们不得不回家建新房子。在农村,无论谁有高楼大厦,谁都有很高的地位,这是中国传统的延续。现在,为了更好地解决儿童教育、老年人的医疗照顾和成年子女的婚姻问题,我们必须去县城购买商品房。我知道很多农民工,他们结婚的前提是在县里买房子。这就意味着三四级城镇住房市场的未来发展空间将会更大,而作出这一判断的前提是主要政策的调整与整体宏观经济形势是否发生了变化。同样,随着城市化的进程,大都市和大城市的房地产需求将进一步增加。我不认为大都市地区的所有空间都会增加。今后,只有在大城市发达地区的主要城区和郊区,房地产需求才会进一步增长。从人口规模的上升曲线可以看出,郑州、成都、武汉等城市常住人口仍呈上升趋势。金融与经济:如果住房需求进一步增加,会带来新的房价上涨吗?同时,许多城市的土地供应紧张,如何满足不断增长的住房需求?李铁:我们目前的政策和公众的注意力往往更多地集中在主要城市地区的房价上。根据世界城市发展规律,随着地理范围和辐射半径的扩大,房价呈下降趋势。例如,东京主城区的住房价格是每平方米20万元,但是离主城区30公里,房价就降到每平方米20000元。当距离达到50公里时,房价降到10000元甚至更低。事实上,中国一些大城市的空间调节功能远比日本的多,但我们很少使用这种资源。原因是什么?因为在中国和其他国家的城市不是一个概念,而是一个行政区域。中国城市间竞争的实质是行政区域间的竞争。例如,我们常说的“北京”不仅包括北京的主要城区,而且包括整个164400平方公里的行政区;上海的行政区是6340平方公里。只要政策出台,城市就不能建造房屋,这意味着整个行政辖区都不能建造房屋,也就失去了在空间上配置住房资源的能力。在现实生活中,人们更多地关注城市中心区,只考虑城市中心区的住房供求,而忽视了行政区域和中心区外的广阔空间。事实上,许多中小城镇从城市中心延伸到郊区,在改变空间距离的过程中会产生大量的居住空间。这些中小城镇可以用来缓解主要城市地区高房价的压力和中低收入人口住房供应不足的问题。例如,北京主要城区的住房价格高达每平方米10万元,但距北京主要城区30多公里的延交仅20000元。在离北京主要城区50公里的关,价格大约是10000元。然而,由于河北省与北京之间的资源竞争,现行政策限制了对河北省至关重要的北京中小城市房地产业的发展。实际上,特大城市可以在更大的空间内实现功能救济,增加周边中小城镇的服务功能,还可以加强轨道交通建设,从而提高中小城镇对主要城区的可达性。然而,这些城市并没有这样做,他们把大量的资源投入到主要城市,忽视了郊区的功能和价值。财经:制约房地产发展的主要原因是什么?李铁:房地产市场是一个空间结构失衡的问题。首先,地方政府、市场和金融机构共同推动和放大了房地产供求波动;其次,一些地方政府受到金融利益的制约,加剧了房地产空间结构的失衡,导致需求不足的地方严重过剩。第三,人口控制政策限制了一线城市行政区域的住房供给,导致中低水平。收入人口过多地关注高房价;第四,部分地区房地产供给的过度扩张导致消化周期的增加,导致地方政府面临巨大的财政和增长压力。财经:现行房地产调控政策存在问题吗?李铁:很多人说他们想压抑房价。问题是如何抑制它们。我们必须依靠政府来抑制它吗?我们知道,河北省中小城镇的价格大约是每平方米10000-20000元,离北京30-50公里。对于河北省的农村人口来说,物价确实在上涨,但是对于北京来说,这样的物价比北京的主要城市要低得多。因此,高房价的问题可以在更广泛的范围内进行调整和解决。我们的政策是房价现在不能压制。采用当前抑制房价的方法,其结果是开发商不愿出售,导致住房供应进一步短缺,加剧了过分关注高房价的问题。当我们研究房地产问题时,我们确实需要重新调整我们的政策,以符合中国的实际情况,而不是盲目地复制新加坡、香港或英国的经验。有人告诉我,英国的城市化率已达到80%。我们为什么不能?我回答说英国的城市化用了300多年才达到80%。几十年来,中国有5亿人进入城市生活。这是十几个英国的规模。正因为如此,我国的住房供给、住房空间格局有着自己的特点,未来的房地产空间很大,对此我很有信心。财经:要走出僵局,释放新的发展潜力,需要做些什么?李铁说:虽然从城市化的角度来看,未来的房地产市场还是大有可为的,但这不是自然发展的结果,它需要一系列的改革作为前提。首先,要通过政策制定和地方条件将决策权交还给城市。在高房价地区,要加大解决住房供应问题的力度,特别是中低收入者,要尊重国际经验和城市发展规律,不能采取简单的“一刀切”的办法来解决住房供应问题。在存量严重的地区,要制定长期消化住房供应的政策;在住房供应严重过剩的地区,采取土地、金融等多种措施,限制房地产盲目开发;解决地方财政需求过大,缓解地方财政支出压力。财政政策和政府管理体制的突破。第二,加快户籍制度改革。如果今后户籍管理体制改革顺利推进,那么2.8亿在城镇生活和工作的农村移民和7亿城市移民将能够真正在城镇生活和工作,然后他们的住房需求将得到释放,他们将成为最大的穷人。试图刺激内需。不像美国和日本的房地产泡沫,这些国家的城市化率已经达到80%左右,并且没有更多的人口进入城市。今后,我国2亿农业转移人口将进入城镇。可以看出,人们现在谈论的房地产泡沫只是暂时的。它不像发达国家那样是一个真正的长期泡沫,因为我们不能忽视中国庞大人口的基本现实。第三,增加大都市地区的住房供应,缓解房价上涨的压力。增加郊区或郊区的住房供应,以满足低收入者购买住房的刚性需求。特别是在大都市区,从核心区30至50公里范围内的中小城镇应建一些住宅区、小城镇和一些住房,以满足城市化的需要。这些城镇的住房成本远低于城市核心区,这在很大程度上缓解了主城区住房压力过大的问题。此外,要加强大都市郊区轨道交通建设和发达地区城市群建设,发挥周边中小城镇的功能,形成周边中小企业不同产业的分散分布。城镇。四是加快土地管理体制改革。房价上涨的最大问题是土地的高成本。如果让农民集体建设用地与企业合作,可以大大降低土地使用成本。建议加快农村集体建设用地的市场引进、建立租赁住房、允许甚至鼓励农民出售住宅用地等政策可以缓解城市住房的压力。五是促进城市发展模式转变。中西部地区要为回国人员创业创造条件,鼓励回国人员到县城购买住房。同时,加快房地产税改革。房地产税的改革不是简单的税收,而是考虑将土地流转费改为税收,长期征收,抑制地方政府土地财政的短期行为。七十年的土地和房屋产权,也可以通过税收调整作为永久产权。房地产税收征收的实施,更多的是从增量的角度出发。第六,智能城市将促进房地产市场的转型和发展。根据现行的房地产政策,很难获得更多的土地用于房地产,但如果我们能够将房地产与人工智能、信息产业、IT产业和互联网结合起来,那么房地产就不再是过去简单的建房概念,而是会带动实体经济和舞会的发展。技术变革。那将是中国未来的事。发展的意义非常重要。如果房地产企业能够将建筑与住宅要素整合在一起,实现智能化系统化,则代表了未来发展的趋势,那么这些企业的价值也将无形中得到提升。此外,如果一个房地产企业能够与智慧元素相结合,创造出智慧产业和社区的概念,在现有的房地产市场中不可能找到新的途径。(本文第一期于2018年12月3日发表在《金融和经济学杂志》上)。免责声明:综合媒体提供的所有内容均来源于媒体,版权归原作者所有。请联系原作者并获得复制许可。本文的观点仅代表作者本人,而非新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不作为投资的依据。投资是有风险的,所以我们进入市场时需要谨慎。责任编辑:郭健

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